Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione?

20 Dicembre 2018

Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto con il quale una parte, “locatore”, si obbliga a far godere all’altra, “locatario” o “conduttore”, una cosa mobile o immobile per un certo periodo di tempo, dietro il pagamento di un determinato corrispettivo (c.d. canone locatizio).

Dall’accordo tra locatore e conduttore sorge un contratto a prestazioni corrispettive.

Le principali obbligazioni poste dal legislatore a carico del locatore sono la consegna della cosa locata, l’impegno a mantenerla in uno stato tale da consentirne l’uso pattuito e la garanzia del pacifico godimento della cosa durante il periodo di locazione.

Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione? Senza avere "problemi"

Dal suo canto, il conduttore si obbliga a pagare il corrispettivo del godimento, a conservare la cosa in buono stato, nonché a restituire il bene alla scadenza del contratto.

In materia di locazioni immobiliari, non di rado accade che si verifichino casi di inadempienza dell’obbligo di manutenzione, idonei a provocare la riduzione del godimento dell’immobile stesso.

Occorre, pertanto, soffermarsi sulle conseguenze che possono sorgere per le parti in seguito al deterioramento del bene locato, in particolare, nei  casi di riparazioni spettanti al locatore.

In altre parole, ci si chiede se, in presenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, sia consentito al conduttore sospendere (parzialmente o integralmente) il versamento del canone di locazione facendosi, come si suol dire, giustizia da sé.

Ebbene, laddove il locatore venga meno ai propri obblighi contrattuali o di legge, come, ad esempio, quello di garantire all’inquilino il pieno godimento dell’appartamento, provvedendo ai lavori di manutenzione straordinaria ed alle conseguenti spese, l’art. 1578 c.c. prevede che il conduttore si possa rivolgere all’Autorità Giudiziaria per chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del corrispettivo.

Al conduttore, infatti, non è consentito rifiutarsi di adempiere le sue obbligazioni, in risposta all’inadempimento del proprietario.

L’art. 1578 c.c., in attesa dell'accertamento giudiziale sulla fondatezza della richiesta, esclude implicitamente la riduzione unilaterale del canone di locazione, in quanto solo il giudice può quantificare l’ammontare dei danni e dei disagi per l’inquilino.

Quest’ultimo, infatti, non è autorizzato a quantificare, di proprio arbitrio, la perdita di valore dell’appartamento poiché, diversamente, commetterebbe un abuso nei confronti del locatore, incappando nel paradosso di passare da parte adempiente a parte inadempiente!

Ed infatti, nonostante il comportamento negligente del locatore, l’affittuario si considera “moroso” non solo quando non versa il canone, ma anche quando ne riduce unilateralmente l’importo.

Appare evidente la situazione di svantaggio in cui versa il conduttore: nonostante l’inadempienza del proprietario, se egli venisse meno ai suoi obblighi potrebbe persino vedersi intimare lo sfratto per morosità!

Data la rilevanza della questione, è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale ha ribadito che al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

Può, invece, ritenersi legittima la sospensione totale o parziale dell’adempimento soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, ossia l’utilizzabilità integrale dell’appartamento (Cfr. Cass. n. 18987/2016, Cass. n. 11783/2017).

Se ne desume che, se il malfunzionamento e/o il deterioramento dell’immobile non sono tali da inibirne totalmente l’abitabilità, non è consentito né interrompere, né ridurre unilateralmente il canone di locazione poiché tale condotta andrebbe ad alterare la reciprocità delle prestazioni cui sono tenute le parti.

In conclusione, l’orientamento giurisprudenziale consolidato pare avallare le inadempienze dei locatori, lasciando agli inquilini esclusivamente la tutela giudiziaria.


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        A. R.

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        L. C.

        “Durante un’uscita in bici con gli amici sono caduto a causa di una grossa buca sul manto stradale, non segnalata. Nell’incidente ho riportato un trauma cranico e notevoli ferite ed anche la bici si è danneggiata. Conoscevo l’avvocato Bombaci perché condividiamo la stessa passione per la mountain bike, perciò mi sono rivolto a lui per ricevere assistenza legale. In pochissimo tempo mi ha fatto ottenere il risarcimento sia dei danni fisici, che dei danni alla mia Merida.”

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        • Risarcimento dopo diniego iniziale
          C. B.

          “Mi sono rivolto allo Studio Legale Bombaci & Partners a seguito di un incidente stradale in cui sono rimasto coinvolto. L'assicurazione non voleva risarcirmi, sostenendo che la responsabilità dell’incidente fosse mia. Gli avvocati hanno preso in mano la situazione e sono riusciti a ribaltare la valutazione, facendomi ottenere un risarcimento. Non posso che consigliarli, perchè senza il loro intervento non avrei ottenuto nulla!”

        • Risarcimento terzo trasportato
          G. P.

          “Ho avuto bisogno di assistenza legale in seguito ad un incidente stradale in cui sono rimasto coinvolto come passeggero. Dopo alcune ricerche, la mia scelta è ricaduta sull’avvocato Bombaci che mi era stato consigliato da amici. Ad oggi devo dire che non avrei potuto fare una scelta migliore perché, anche se abbiamo dovuto fare causa alla compagnia assicurativa, alla fine il giudice ci ha dato ragione. Io ho ottenuto il giusto risarcimento e l’assicurazione è stata anche condannata alle spese legali!”.

        • Risarcimento incidente in monopattino
          L. T.

          “Sono stato assistito ottimamente dall’avvocato Bombaci a seguito di un incidente in monopattino che mi ha causato la frattura del polso. L’assicurazione aveva proposto un risarcimento molto basso, così l’avvocato Bombaci mi ha fatto fare una perizia da un medico legale di parte, che ha riscontrato un danno maggiore. Grazie ai suoi consigli ed alla sua assistenza ho ottenuto il giusto risarcimento. Mi sento di consigliare questo studio legale a chiunque abbia avuto un incidente stradale e voglia essere risarcito.”

        • Risarcimento investimento pedone
          B. M.

          “Ho deciso di rivolgermi a questo studio legale dopo essere stata investita da un’auto sulle strisce pedonali. Inizialmente ho contattato diversi avvocati, ma alla fine la mia scelta è ricaduta sull’avvocato Bombaci perché mi hanno colpito la sua disponibilità e la sua professionalità già durante il primo colloquio telefonico. Devo dire che le mie buone impressioni sono state confermate, perché sono stata assistita ottimamente ed ho ottenuto un buon risarcimento in tempi rapidi.”

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