Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione?

20 Dicembre 2018

Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto con il quale una parte, “locatore”, si obbliga a far godere all’altra, “locatario” o “conduttore”, una cosa mobile o immobile per un certo periodo di tempo, dietro il pagamento di un determinato corrispettivo (c.d. canone locatizio).

Dall’accordo tra locatore e conduttore sorge un contratto a prestazioni corrispettive.

Le principali obbligazioni poste dal legislatore a carico del locatore sono la consegna della cosa locata, l’impegno a mantenerla in uno stato tale da consentirne l’uso pattuito e la garanzia del pacifico godimento della cosa durante il periodo di locazione.

Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione? Senza avere "problemi"

Dal suo canto, il conduttore si obbliga a pagare il corrispettivo del godimento, a conservare la cosa in buono stato, nonché a restituire il bene alla scadenza del contratto.

In materia di locazioni immobiliari, non di rado accade che si verifichino casi di inadempienza dell’obbligo di manutenzione, idonei a provocare la riduzione del godimento dell’immobile stesso.

Occorre, pertanto, soffermarsi sulle conseguenze che possono sorgere per le parti in seguito al deterioramento del bene locato, in particolare, nei  casi di riparazioni spettanti al locatore.

In altre parole, ci si chiede se, in presenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, sia consentito al conduttore sospendere (parzialmente o integralmente) il versamento del canone di locazione facendosi, come si suol dire, giustizia da sé.

Ebbene, laddove il locatore venga meno ai propri obblighi contrattuali o di legge, come, ad esempio, quello di garantire all’inquilino il pieno godimento dell’appartamento, provvedendo ai lavori di manutenzione straordinaria ed alle conseguenti spese, l’art. 1578 c.c. prevede che il conduttore si possa rivolgere all’Autorità Giudiziaria per chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del corrispettivo.

Al conduttore, infatti, non è consentito rifiutarsi di adempiere le sue obbligazioni, in risposta all’inadempimento del proprietario.

L’art. 1578 c.c., in attesa dell'accertamento giudiziale sulla fondatezza della richiesta, esclude implicitamente la riduzione unilaterale del canone di locazione, in quanto solo il giudice può quantificare l’ammontare dei danni e dei disagi per l’inquilino.

Quest’ultimo, infatti, non è autorizzato a quantificare, di proprio arbitrio, la perdita di valore dell’appartamento poiché, diversamente, commetterebbe un abuso nei confronti del locatore, incappando nel paradosso di passare da parte adempiente a parte inadempiente!

Ed infatti, nonostante il comportamento negligente del locatore, l’affittuario si considera “moroso” non solo quando non versa il canone, ma anche quando ne riduce unilateralmente l’importo.

Appare evidente la situazione di svantaggio in cui versa il conduttore: nonostante l’inadempienza del proprietario, se egli venisse meno ai suoi obblighi potrebbe persino vedersi intimare lo sfratto per morosità!

Data la rilevanza della questione, è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale ha ribadito che al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

Può, invece, ritenersi legittima la sospensione totale o parziale dell’adempimento soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, ossia l’utilizzabilità integrale dell’appartamento (Cfr. Cass. n. 18987/2016, Cass. n. 11783/2017).

Se ne desume che, se il malfunzionamento e/o il deterioramento dell’immobile non sono tali da inibirne totalmente l’abitabilità, non è consentito né interrompere, né ridurre unilateralmente il canone di locazione poiché tale condotta andrebbe ad alterare la reciprocità delle prestazioni cui sono tenute le parti.

In conclusione, l’orientamento giurisprudenziale consolidato pare avallare le inadempienze dei locatori, lasciando agli inquilini esclusivamente la tutela giudiziaria.


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